El 5 de junio de 2013 se publicó la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en vigor desde el 6 de junio de 2013, y cuyo objetivo fundamental es, como su propio nombre indica, flexibilizar el mercado del alquiler.
Para conseguir dicho objetivo, esta ley modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos. Las principales novedades respecto del alquiler de vivienda son las siguientes:
- Respecto a la duración del arrendamiento, se reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita.
- Se establece la posibilidad de recuperación del inmueble por el arrendador, sin necesidad de haberlo previsto en el contrato, si una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado, o para su cónyuge (en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial).
- El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, el inquilino deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
- Se establece la libertad de pacto para la actualización de la renta (anteriormente sólo había libertad de pacto a partir del sexto año de duración del contrato).
- Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente (anteriormente sólo era posible dicho pacto en contratos de duración superior a cinco años).
Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 6 de junio de 2013, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. No obstante, dichos contratos podrán adaptarse por acuerdo de las partes al régimen establecido por la Ley 4/2013.
Se introducen asimismo otras modificaciones destinadas a dar seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, de modo que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho.
Se modifican también determinados preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con los procesos de desahucio. En concreto se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, para que en estos casos se pueda señalar el lanzamiento sin necesidad de la celebración de vista.
Por último, con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta, se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya organización y funcionamiento se regulará por real decreto.
Puerta del Sol. Imagen con licencia Creative Commons del álbum en Flickr de Daniel Lobo.