En plena crisis de acceso a la vivienda, el Gobierno español ha lanzado una propuesta que no ha dejado indiferente a nadie: gravar con un impuesto del 100% la compra de viviendas en España por parte de extranjeros no residentes en la Unión Europea. El objetivo declarado es el de frenar la especulación en zonas turísticas tensionadas como Baleares, Canarias o la Costa del Sol, donde la presión de la inversión inmobiliaria extranjera ha elevado exponencialmente los precios.
Ahora bien, ¿es realmente viable desde el punto de vista jurídico y económico aplicar un impuesto a extranjeros de esta magnitud? A continuación analizamos los principales puntos sobre este asunto.
¿Qué propone exactamente el Gobierno?
El plan propuesto consiste en crear un nuevo “Impuesto Complementario Estatal” que se añadiría al ya existente Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y que alcanzaría el 100% del valor del inmueble. Así, de esta manera, si un extranjero compra una vivienda de segunda mano valorada en 500.000 €, debería pagar otros 500.000 € en concepto de impuesto. Una medida sin precedentes en Europa.
¿A quién afectaría?
Solo a compradores extranjeros no residentes y de fuera de la Unión Europea. Los ciudadanos comunitarios y los residentes legales en España quedarían excluidos.
Dudas constitucionales: ¿puede España hacer esto?
La Constitución Española prohíbe los tributos que tengan efecto confiscatorio (art. 31.1 CE) y exige que no haya discriminación por nacionalidad (art. 14 CE). Gravar únicamente a los extranjeros con un tipo impositivo del 100% supone un tratamiento desigual, difícil de justificar legalmente.
Además, se pone en cuestión si este impuesto invade competencias autonómicas, ya que el ITP es un tributo gestionado por las Comunidades Autónomas. El nuevo impuesto debería coordinarse cuidadosamente para no infringir la distribución de competencias del Estado.
¿Y qué dice el Derecho fiscal?
Desde el punto de vista tributario, el impuesto también genera controversia. Un tipo del 100% equivale, en la práctica, a doblar el precio real de la vivienda para el comprador extranjero. Muchos expertos lo califican de confiscatorio por naturaleza. Además, se rompe el principio de equidad fiscal, ya que dos personas, comprando un mismo inmueble, pagarían impuestos radicalmente distintos solo por motivo de su nacionalidad o residencia.
Otro problema es que el impuesto no se aplicaría si la vivienda es nueva (ya que tributa por IVA, que no puede discriminar), lo que deja un vacío legal que muchos inversores podrían aprovechar para eludir la medida.
¿Es compatible con el Derecho de la Unión Europea?
Difícilmente es compatible. La libre circulación de capitales es uno de los principios fundamentales del Derecho de la UE, y se aplica no solo entre Estados miembros, sino también en operaciones con terceros países. Un impuesto que impide o disuade gravemente la compra de vivienda en España puede considerarse una restricción ilegal, aunque se aplique solo a extracomunitarios.
Además, existe jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la UE contra España por otras medidas fiscales discriminatorias, como ocurrió con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. La Comisión Europea podría iniciar un procedimiento de infracción y, en última instancia, el impuesto podría ser anulado por vulnerar los Tratados europeos.
¿Y en el ámbito internacional?
España ha firmado numerosos tratados de protección de inversiones (BITs) y convenios para evitar la doble imposición con países como China, Rusia, o varios latinoamericanos. Estos tratados suelen garantizar un trato justo y no discriminatorio para los inversores. Imponer un impuesto del 100% podría interpretarse como una expropiación indirecta, dando lugar a reclamaciones internacionales y arbitrajes millonarios.
También podría afectar la imagen de España como destino atractivo para la inversión internacional, especialmente en el sector turismo-residencial, clave en regiones como la Costa Blanca, Canarias o Málaga.
Derecho internacional privado: no hay escapatoria
El impuesto se aplicaría por el simple hecho de que la vivienda esté en España. No importa si el contrato se firma en el extranjero o entre empresas de fuera: la ley española se impone porque el inmueble está en territorio nacional. Además, quien no pague este tributo no podrá registrar la propiedad a su nombre, lo que elimina cualquier intento de compra efectiva sin cumplir con la norma.
Algunos inversores podrían intentar crear sociedades españolas para eludir el impuesto, pero esto llevaría a un nuevo frente legal: la persecución de posibles fraudes de ley y estructuras ficticias.
¿Y políticamente, se aprobará?
La aprobación de esta medida está lejos de estar garantizada. El PSOE y Sumar no tienen mayoría absoluta en el Congreso y dependen de pactos con fuerzas como ERC, Bildu, Junts o el PNV, cuyas posturas varían según sus intereses regionales. Por ejemplo, Junts o el PNV temen el impacto negativo sobre la inversión, mientras que partidos de izquierda podrían ver la propuesta con buenos ojos para frenar la especulación.
El Partido Popular y Vox ya han mostrado su rechazo frontal, tachando la medida de xenófoba e intervencionista.
Conclusión: ¿es viable este impuesto?
Aunque la intención de frenar la especulación inmobiliaria extranjera es legítima, el camino elegido es jurídicamente muy cuestionable. El impuesto del 100% vulnera principios constitucionales, fiscales y comunitarios, y además podría derivar en litigios internacionales y sanciones europeas.
En definitiva, la medida es difícil de sostener en su forma actual. Podría acabar suavizándose o incluso descartándose. Lo que sí está claro es que ha abierto un debate de fondo: ¿cómo proteger el derecho a la vivienda sin cerrar las puertas a la inversión extranjera?
Si no estabas al tanto de toda esta información, puedes conocer más en nuestro artículo sobre este impuesto del 100% a la vivienda por parte de extranjeros. Si prefieres consultarlo en inglés, puedes hacerlo desde aquí.