Es conveniente recordar como tributa la figura indicada en el encabezamiento de este comentario dado su uso cada vez más frecuente, sobre todo cuando se ofrece como añadido a un arrendamiento para incentivar la venta de un inmueble.
A este respecto sirve a nuestro objetivo las contestaciones dictadas recientemente por la Dirección General de Tributos, que nos informan tanto de la conceptuación de las opciones como del cálculo de su importe, y de las consecuencias posteriores cuando se ejercitan, o sea cuando se vende el inmueble sobre el que se constituyó la opción.
Se trata por tanto de ejemplos en los cuales se interesaba conocer la tributación del supuesto de arrendamiento de un inmueble con opción de compra y su posterior ejercicio por parte del arrendatario, en cuyo caso lo pagado en concepto de opción se descontaría del precio de la venta.
En primer lugar hay que resaltar que en tales casos hay dos alteraciones patrimoniales sujetas a imposición en el IRPF del arrendador.
La primera está constituida por la propia opción de manera que la cantidad estipulada por ella se grava en la base imponible general, en el ejercicio en el que se acuerde su concesión. Es decir si la opción es de 10.000 € se genera una renta de tal importe que tributa por la tarifa general del IRPF.
La segunda ganancia se genera en el ejercicio en que se ejerce la opción y se grava en la base del ahorro; en principio a un tipo impositivo más beneficioso que cuando se integra en la base general.
En esta segunda es interesante conocer cómo se determina la ganancia. Puede suceder que se haya estipulado, en caso de que se ejercite la opción, que se deducirá del precio de venta a satisfacer tan solo lo convenido por la opción o también, además, una parte o la totalidad de lo percibido en concepto de arrendamiento. Pues bien, en ambos casos las cantidades ya abonadas disminuyen el precio de venta convenido, o sea que se restan de éste para calcular la ganancia lo percibido por la concesión de la opción propiamente dicha y la parte del arrendamiento que se estipuló que se descontaría de la venta.
Por supuesto lo que se haya ido cobrando como arrendamiento habrá tributado como rendimiento del capital inmobiliario, es decir como un alquiler normal y corriente, y para evitar la doble imposición de esas rentas es por lo que se deduce del precio de venta las cantidades que se convino que rebajarían dicho precio.