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Vamos a hacer un pequeño esquema de cómo ha quedado este asunto tras la publicación de la Ley 7/2012 el pasado mes de octubre.

Es un tema muy interesante y en el cual en definitiva la AEAT no quiere que empresas transmitentes de bienes inmuebles con dificultades financieras (que tengan que entregar un bien inmueble como consecuencia por ejemplo de la ejecución de una hipoteca) se queden con el IVA que el adquirente del inmueble les tendría que pagar y que el adquirente se lo deduzca y llegado el final de año le pida a la AEAT la devolución, como ocurre en la inmensa mayoría de los casos.

Recordemos que cuando se produce la inversión del sujeto pasivo el transmitente en su declaración de IVA no consigna nada en el devengado (ya no tiene por tanto nada que ingresar) y el que adquiere consigna la cuota en el devengado (donde suma) y a la vez la misma cuota en el deducible (donde resta) de modo que pasa de tener una declaración de IVA negativa (a deducir o devolver) a tener una declaración de IVA con resultado cero y aquí está el beneficio de la AEAT, el que transmite (ahogado de deudas) no le tiene que ingresar nada, pero al que adquiere Hacienda tampoco le tiene que devolver nada ni se puede deducir. También para la empresa que adquiere es un negocio interesante porque financieramente no tiene que pagar un IVA que la AEAT muy probablemente no le va a devolver hasta mucho tiempo después.

¿Cuándo se entiende que se produce la inversión el sujeto pasivo en los supuestos de ejecución de una garantía sobre un bien inmueble?

Cuando las entregas realizadas sean consecuencia de la ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles, o bien estemos ante casos de transmisión de inmuebles otorgados en garantía a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir tal deuda por el adquirente

Para empezar el que transmite el inmueble no tiene necesariamente que ser el deudor, sino que puede ser un tercero que con un bien inmueble de su propiedad garantice el cumplimiento de la deuda contraída por otra persona.

Y esto en el tráfico inmobiliario de esta crisis económica se traduce en las siguientes operaciones concretas:

  • Dación en pago con extinción total o parcial de la deuda.
  • Entrega por un empresario de un solar, que constituye la garantía de un préstamo, a otro empresario que se subroga en el préstamo hipotecario (aunque no haya un procedimiento de ejecución hipotecaria abierto)
  • Entrega por el promotor de una edificación terminada, que constituye la garantía de un préstamo, a otro empresario a cambio de un precio que se destina a cancelar dicho préstamo hipotecario.

En definitiva debe entenderse que el adquirente se obliga a extinguir la deuda garantizada, bien porque asume dicho compromiso de forma expresa, bien porque, descuenta el importe de la deuda garantizada del precio de la entrega o retiene su importe, o bien porque, si paga todo el precio de la operación, tal pago del precio se entiende realizado con el acuerdo tácito de que el transmitente lo destine a extinguir la deuda garantizada.

Tax Shelter. Imagen con licencia Creative Commons del álbum en Flickr de JD Hancock.

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