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Suele ser normal incluir en los contratos de compraventa de inmuebles una condición resolutoria que permita recuperar lo vendido en caso de impago. De lo que se trata en este artículo es de resaltar que si se cumple la condición, es decir, si no se cobra lo estipulado, las consecuencias son diferentes en el IRPF y en el Impuesto de Sociedades.

Así  se desprende del fallo del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) de 6 de mayo de 2016. Veamos pues cuales son las diferencias a la hora de tributar según sea el vendedor una persona física o jurídica.

En el ámbito del IRPF, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo en la que se fundamenta el TEAC en el fallo aludido antes, la resolución del contrato produce sus efectos desde la celebración de aquel, o sea no desde que se extinga por incumplimiento del pago por parte del adquirente. En palabras del T.S.:”el incumplimiento de la obligación de pago produce el efecto de resolver el contrato de compraventa, con efecto retroactivo lo que supone volver al estado jurídico preexistente, como si el negocio no hubiere concluido, quedando resueltos los derechos que se hubieren constituido”. Y las consecuencias de tal jurisprudencia conllevan, volviendo al fallo del TEAC, a que sus efectos en el IRPF sean “retrotraer el estado de las cosas a su situación inicial, por lo que desaparece la alteración patrimonial inicial…y una vez resuelto el contrato, la regularización de la situación para excluir la ganancial patrimonial declarada en su momento por la venta ahora resuelta podrá efectuarse instando la rectificación de las autoliquidaciones”. Si bien puede producirse otra ganancia patrimonial por el importe correspondiente a la indemnización a que tenga derecho el vendedor estipulada para el caso de incumplimiento. En definitiva, si la operación de venta se declara resuelta, el vendedor podrá instar la revisión de su declaración del IRPF del año en que declaró su ganancia patrimonial para que se le devuelva lo ingresado por dicha ganancia, pero deberá incluir en la declaración correspondiente al año de la resolución del contrato la indemnización a que tenga derecho por el incumplimiento de pago por parte del adquirente.

Sin embargo en el ámbito del ISO las consecuencias son distintas. También aquí el TEAC acude a la jurisprudencia del TS para fundamentar su fallo, y éste diferencia entre los impuestos cuyo hecho imponible contemple un acto o negocio jurídico, caso del IRPF, de aquellos en que el acto es una operación económica como en el ISO, en que se contabiliza un resultado suponemos que positivo para recoger la venta acordada. En este supuesto si años después se resuelve el contrato por causa de la condición resolutoria o resolución judicial o administrativa, “el acto resolutorio es una operación económica distinta que se contabiliza en el ejercicio en que se ha producido, y que probablemente generará una pérdida, de ahí que en el ISO no haya que retrotraer los efectos de la anulación, resolución, etc., de los actos o contratos al momento en que se pactaron, sino que se reflejan como una operación distinta, en el ejercicio en que se producen”. Y con base en esta doctrina del TS, el TEAC concluye que “en el supuesto de que el activo previo de la empresa,  el cual fue objeto de enajenación, termina retornando a ella la incorporación del bien deberá efectuarse por el valor contable previo al momento de la enajenación (y con el límite del valor razonable de dicho bien en la fecha de incorporación)… sin que proceda la rectificación de la declaración de los ejercicios anteriores por este concepto, ni por tanto la devolución de la cuota satisfecha en dichos ejercicios por cuanto se supone correcta la base imponible declarada en los mismos”.

Lo normal de tal proceder es que se genere una pérdida-aunque no es descartable una ganancia-, que sería la diferencia entre el valor contable previo a la antigua transmisión y el precio de ésta. O sea, en principio una cantidad igual a la declarada en su día como beneficio. Y en caso de obtener una indemnización por el incumplimiento del adquirente, si bien en la resolución del TEAC no se entra en este asunto, creemos que se generaría un ingreso añadido, como sucede en el caso del IRPF, imputable al ejercicio en que se resuelva el contrato.

 

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